万科旗下万物云IPO定价落地

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9月28日，万科集团拆分的物业板块——万物云（02602.HK）公告全球发售价及发售结果，IPO定价为49.35港元/股，将于9月29日9时在港交所开始买卖。

　　在港股市场信心不足，物业股估值回落的当下，万物云的估值也受影响。若全球发售按最终发售价格进行，其市值将达575.98亿港元，不及此前市场对其的千亿估值，尽管如此，万物云仍然坐上港股物业第二的宝座。

　　香港公开发售认购不足

　　万物云计划全球发售的股份数目为1.17亿股，占万物云总发行股本的10%。其中，中国香港发售股份数目为0.12亿股，国际发售1.05亿股。

　　从认购结果来看，万物云香港公开发售认购不足。共接获4681份有效申请，认购953.13万股香港发售股份，相当于香港可供认购股份总数1167.14万股的80%；万物云国际发售的情况稍好，获得超额认购，约为1.05亿股H股的3.3倍以上。由于香港公开发售认购不足，万物云未认购的香港发售股份已重新分配至国际发售，国际发售项下发售股份最终数目为1.07亿股H股。

　　中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，在当前港股市场情况不好、市场信心普遍缺乏且物业股整体走低的情况下，万物云香港公开发售认购不足是合乎逻辑的，而这也是万物云此次仅公开发售10%这一较低的新股比例的重要原因。

　　诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，尽管万物云作为物业股中的优质标的，但是当前上市并不是一个良好时机，其获得的估值也不是很高，肯为其埋单的投资者也大打折扣。国际发售获得3.3倍的超额认购，相较于今年的其他物企表现已经不错，但是若是在前两年物管行业风口期时，或许能获得更高的认购倍数。

　　数据显示，2022年前八个月，在港股IPO的42家上市公司共募资562.13亿，较2021年同期的2714.08亿减少79.29%。相比2020年、2021年的物业上市热潮，如今，物业行业的估值已经逐渐回落，恒生物业服务及管理指数已经从2021年的10000点下跌至当前的2600点左右。

　　柏文喜认为，对万物云来说当前可能并非最佳的发行窗口期，不过在房地产市场回暖不确定性较大的情况下，万物云能够上市，无论是对万物云还是对于万科而言，都是利大于弊的，“此时的企业估值显然已经不是那么重要了”。

　　对于万物云的估值问题，万科管理层对外一直都保持着较为理性的态度。今年8月的中期业绩会上，万科董事会主席郁亮表示，万科分拆万物云上市不是卖猪仔，叫个好价钱就把它卖掉，而是希望通过上市获得更大的发展空间。

　　市值第二

　　尽管万物云市值不及千亿预期，但从当前的市场情况来看，作为物企龙头，其仍然有可圈可点之处。

　　按照49.35港元/股的定价，扣除其全球发售应付的承销佣金及其他开支后，万物云将收取的全球发售所得款项净额约56亿港元。从今年在港交所上市的公司募资情况来看，万物云的募资额仅次于中国中免(202.480, 0.03, 0.01%)（162.36亿港元）、天齐锂业(102.290, -6.69, -6.14%)（134.58亿港元），位列第三。

　　从目前港股物业股的市值来看，截至9月27日收盘，华润万象生活（01209.HK）以约726亿港元的市值位列第一，碧桂园服务（06098． HK）以472亿港元排第二，若万物云成功上市，将占据市值第二名的位置。

　　万物云此次IPO引入了实力强劲的基石投资者，包括淡马锡、瑞银资管、中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等，基石投资金额约2.8亿美元。

　　淡马锡是新加坡国家主权基金，瑞银资管是最早进入中国的外资投资者之一，中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金为我国的主权基金，润晖投资、HHLR基金及YHG投资，均为华润万象生活IPO的基石投资人，Athos资本近年来主要投资医疗生物企业。

　　基石投资者主要指一流的机构投资者、大型企业集团以及知名富豪或其所属企业，是拟上市公司在正式招股前锁定的购买者。通常情况下，基石投资者购买的股票上市后会锁定3到6个月，在此期间，基石投资者持有的股份无法抛售，其引进也是对拟上市公司基本面和发展前景的肯定。

　　陈霄表示，虽然万物云选择当前上市的时间节点并不算好，但是物管行业仍是一个长跑赛道，作为龙头物企，其估值空间可期。

　　近20亿助力“万物云街道”模式

　　从股权结构来看，万科（02200.HK，000002.SZ）拥有6亿股万物云股份，占比57.12%，万科各全资附属公司万顷、万斛、万马争先、盈达投资基金、万殊之妙及万斛泉源共拥有0.61亿股万物云股份，占比5.77%，因此，万科及其全资公司共拥有万物云62.89%的股权，是万物云的控股股东集团。

　　万物云的主要业务包括社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT （人工智能网络）及 BPaaS （业务流程即服务）解决方案服务三大板块。

　　2019年~2021年，万物云的收入分别为139.27亿元、181.45亿元、237.05亿元，年内利润分别为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元。

　　今年上半年，万物云营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，占比56.3%；商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，占比 35.6%；AIoT及 BPaaS解决方案服务收入11.6 亿元，占比 8.1%。很明显，万物云主要的收入仍来源于传统的物业服务，其科技的属性还有较大发展空间。

　　公告显示，万物云募集的56亿元中，19.58亿港元将用于推进“万物云街道”模式；13.99亿港元用于万物云AIoT及BPaaS解决方案的开发；11.19亿港元用于收购三至五家增值服务提供商，以及万物云行业上下游供应链服务提供商的大多数权益，来孵化万物云生态系统。

　　柏文喜表示，万物云上市，将会有助于优化物业板块的整体质量，提升板块信心，同时也会促进板块分化和加剧行业竞争，乃至推动行业集中度的加速提升。